2018年在Fremont买房是否时机合适之我见

- - posted in finance, house buying

本文首发于知乎,作为《2018年在Fremont买房是否时机合适,与在湾区桥对面买房有何优劣?》的回答。手动搬运回博客。仅代表本人拙见,仅供参考。

刚好最近在看,过来分享一下心得。

先说第一个问题的个人观点:合适,全湾区哪里买房都合适。看看 2017 年的美国科技股,涨得不要不要的。2018 年我还会继续看涨。不介意学区的话,Newark 倒是一个不错的地方,靠近 880,有大华和 Newpark mall,生活还是很便利的。房子相对也很便宜,120w 预算基本上能住得像个皇帝~

再说第二个问题,Fremont 买房的主要优点是房价便宜,相对安全,有 Bart,以及对于在 fb 上班的人来说交通算是便利。但是,相应地也要考虑几大问题:自然灾害,学区,交通,工作机会,生活环境,保值与升值。

自然灾害

先说自然灾害,之前一场4.3级地震把大家都吓到了。Fremont 自古以来都是大家心中认为的“穷乡僻壤”,“自然灾害区“(不要说我 Fremont 黑,我也住在这,毕竟是穷人呐),不是没有来由的,因为的确这边蛮多问题的。现在先看好做好心理准备了,买房时看到 Natural Hazard Disclosure不会被吓尿。。这些资讯网上都能看到,比如 usgs 网站预测,未来几十年,湾区发生 6.7 级以上地震的概率是 72%,而东湾首当其冲,Hayward Fault 和 Calaveras Fault 直接穿过。。。

source: https://pubs.usgs.gov/ 再来看看别的,Home Page - Cal MyHazards,有包括地震,火灾,洪水,海啸等的区域预测 。基本上大半个湾区都处于地震液化带:

Fremont 看起来比较安全的是 880 往北,94536 那一块 (brookvale),以及 central Fremont。但是,那里又直接被地震带穿过了…… 有一个说法是,湾区的房子基本上抗震的级别都很高,所以其实怕的不是地震,而是怕土壤液化。随便放狗搜一下有大量相关讨论,比如这个。Flood risk 也是稍微要注意的,幸好看起来只有 Ardenwood, Newark 那里稍微有点。

从自然灾害层面来说,南湾,特别是 82 / El camino Real 往南的一块,的确是有优势的。基本上避开了大部分自然灾害(当然也不能太南了,有个 San Andreas Fault)。传统好区,Palo Alto, Los Altos, MTV 94040, Sunnyvale 94087, Cupertino 等,都在这一块。

学区

再说说学区,Fremont 的 MSJ 可是很厉害的,在某些评分里可能比 Gunn High, Palo Alto High 什么的还要高。但是那边离 F, G, A, N, L,都很远。Ardenwood 也是大家趋之若鹜的地方,但是据说小学 overflow 得厉害,基本上住在那也要靠运气才能上到;而且大家都抱怨被印度人支配了 (所谓的小孟买..)。退而求其次的,可以考虑 Brookvale, Irvington 那一块。有 American High / Irvington High 做支撑。

为什么要考虑学区?即使没有小孩,这也是很重要的一点,意义在于学区基本上是跟社区安全,增值潜力挂钩的。有学区的地方不怕将来卖不出好价钱。华人向来注重教育,所以湾区几大名校总是挤满了老中,房价也是节节升高。

交通

交通的话东湾有 pros and cons。先说好处:Fremont 的位置很中庸,比较少互联网公司在这边,离哪里都不近,换句话说,离哪里都不远。因为有 Bart,所以对于有在城里上班的双职工其实位置很不错。84 / Dumbarton bridge 是个麻烦。不堵车其实很快,15-20分钟内就能到 fb 了。但是由于桥以及 willow,84交界是个瓶颈。平时一不小心就堵到收费站了。平时早上8-10am上班,基本要花个 30-40min。比如随手查的明天 8:30am 出发看起来是这样子。到 Google 就更远了,要 50-60min。

别小看这10分钟的差别,每天来回多个 20分钟,一年 52 周每周 5 个工作日,就 5200 分钟接近90个小时了。个人感觉是上班心情是随通勤时间指数下降的……

最坑爹是这桥上只有三个 lane,没有路肩,经常有车在上面抛锚,直接就使得桥上少了一个 lane,晚上 7pm, 8pm 也照赌不误,很是闹心。随着越来越多人才涌入湾区,买不起南湾的人会被 price out 到东湾,交通问题恐怕只会更赌。

工作机会

东湾对于科技人才来说,呃,几乎是没有什么就业机会吧,在 Paseo Padre 上面的科技园有些创业公司。Redfin 发布了一个 opporturnity score,定义是在步行30分钟内能到达的工作数量与种类的丰富程度,湾区看起来是这样的:

其中,刚过桥那一块,基本上就是住宅区了,opportunity score 巨低。我们可以看到,在 Palo Alto,Mountain View,一直延伸到 San Jose 那一块,101 与 280之间,基本上都是 80-90 的分数,这就是传统意义上的硅谷所在地了。从这方面来看,的确东湾的升值潜力会比南湾低一点。

生活环境

前面说的几点 Fremont 几乎没占到优势,但是生活环境倒算是有其独到之处。虽然不如 PA, MTV downtown 的 up and coming,但这边有很多很不错的中餐馆,也有不少的华人超市,包括大华。 Newark 的 plaza,Fremont 的 automall parkway,都是华人周末聚集之地。不过可惜,除了吃的之外,别的可能就差点。这边感觉主要年龄层次是 family,所以没有太多年轻人可以玩的地方。所以不少年轻人都喜欢在 MTV, PA 租房住,吃喝玩乐都比较丰富。

社区安全,低犯罪率也是大家津津乐道的一点。Trulia 上关于可以看到 Fremont crime rate 比较低:

CrimeReports: 南湾人民生活在水深火热之中。。。

虽然数据看起来是这样子,但不知道为什么老是有听说 Fremont 被抢劫什么的,比如:

保值与升值

关于这点,大家谈论得比较多的应该就是看几次经济危机后,不同地区房屋降价以及恢复的水平吧。这个数据从 redfin,zillow 和 trulia 都能找到。redfin 的数据是用 tableu 做的,但是数据只有几年,不是很能看出长期的trend。zillow 的数据也有同样问题。我这里用 trulia 来讨论,因为它的数据似乎最齐,虽然没办法把几个city一起看。先贴几个 median sales price 的数据:

我们可以看到,Mountain View,Palo Alto, Cupertino 这几个 city 基本上在08经济危机也是没怎么跌的。Sunnyvale, Santa Clara, Fremont 基本上跌到了 02,03年的水平。但是 Sunnyvale, Santa Clara 这几年猛地上涨,在经济危机前大家差不多都在 700k 左右的 median,Sunnyvale 在两年前就突破了 1m 的坎,Santa Clara 也在去年就过了。而 Fremont 还差一点,应该今年会达到。

我们再来玩玩 redfin 的数据吧。在过去五年,基本上湾区的房子都在稳健地增长。相对来说,Fremont应该是涨幅比较小的。当然,用城市来看只是很笼统的看法,具体应该看到每个 neighborhood,比如 Ardenwood 和 Brookvale 就卖得挺好的。好区都涨得比较厉害。跟开篇说的结论呼应一下,只要没有黑天鹅事件,湾区房市算是一个不错的投资。

总的来说,还是印证了一个观点:买力所能及的房子。洋洋洒洒说了一大堆,希望能帮助到楼主。也希望无论如何买到哪里,正如大家所说的,回头看都是 deal :)

1/25 更新: 补一个有意思的数据:https://demographics.virginia.edu/DotMap/index.html 这个图显示了人种分布,不过亚裔没有“细分”,所以看不出是老中还是老印。从图可以看出,Fremont, Milpitas, Sunnyvale, Cupertino 都是亚洲人聚居地(其中 Cupertino 据说是台湾人的天下)。

Comments